L’investissement en viager : qui en profite ?

Il existe, en immobilier, un investissement autre que l’investissement locatif qu’on appelle l’investissement en viager. Très peu connu, ce mode d’investissement immobilier existait pourtant déjà bien avant nos grands-parents. Mais pourquoi est-il autant délaissé ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Comment tirer profit de ce type d’investissement immobilier ? Les réponses dans cet article…

Le principe de l’investissement en viager

Avant de se lancer dans l’investissement en viager, il importe de connaître ses principes et ses fondements.

Le terme ‘‘viage’’ est un mot du vieux français qui signifie temps de vie. On peut dès lors comprendre qu’il s’agit d’un investissement immobilier se basant sur la durée de vie d’un propriétaire immobilier.

Mais plus concrètement, il s’agit d’une vente immobilière dans laquelle un propriétaire immobilier cède son bien à un acquéreur à condition qu’une rente lui soit versée tout au long de sa vie. L’immobilier appartiendra alors à l’acquéreur dès que le propriétaire décède.

L’achat en viager se présente sous deux formes :

    • Le viager occupé

L’immobilier appartient directement à l’acquéreur. Cependant, le vendeur continue à occuper le lieu jusqu’à son décès.

    • Le viager libre

Ici, l’acquéreur a le droit d’usage et d’habitation de l’immobilier, mais n’est pas encore propriétaire du bien.

Dans les deux cas, l’acquéreur verse chaque mois ou chaque année, selon le contrat, une rente.

Un investissement gagnant-gagnant

Comme tous les types d’investissement immobilier, le viager offre certains avantages tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.

Les avantages pour le vendeur

Pour un vendeur, l’investissement en viager permet de bénéficier d’une source de revenu à vie. De plus, le montant de la rente peut être très généreux si l’âge du vendeur est compris entre 70 et 75 ans au moment du premier versement.

Par ailleurs, même s’il continue d’occuper le bien, le vendeur n’a pas à se charger de sa taxe foncière. C’est pour ces raisons que la majorité des personnes âgées préfèrent vendre leur bien en viager plutôt qu’en locatif.

L’investissement en viager est également une pratique familiale très courante. Il permet en effet à un vendeur de transmettre un héritage puisque les futurs acquéreurs peuvent être ses enfants. Le bien deviendra donc un patrimoine dont la valeur immobilière augmentera avec le temps.

Les avantages pour l’acquéreur

Du côté de l’acquéreur, l’avantage du viager réside dans la répartition de paiement. En effet, la rente en viager fonctionne comme un crédit. Mais contrairement aux crédits habituels, l’acquéreur ne verse aucun frais puisqu’il doit uniquement redevabilité au vendeur.

Par ailleurs, il peut obtenir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, car la rente allouée est très accessible.

En outre, l’acquéreur n’a pas à s’acquitter de la taxe d’habitation si le vendeur continue d’occuper le lieu. De ce fait, si des rénovations doivent être réalisées, le vendeur reste le premier responsable.

On notera également qu’en achetant en viager, un acquéreur peut faire louer le bien immobilier à son tour.

L’investissement en viager : un pari sur la vie d’autrui

Le principal risque du viager se trouve dans son mode de fonctionnement lui-même : le principe d’aléa. Ce principe part du fait que le prix final du bien dépend de la date du décès du vendeur. On comprend donc que l’investissement en viager mise sur le décès du vendeur.

En fait, l’investissement en viager est rentable pour les deux contractants, si et seulement si la rente acquittée jusqu’à la fin de vie du vendeur est égale à la valeur du bien. Donc, si le vendeur vit plus longtemps, l’acquéreur se verra payer une rente plus élevée que le prix réel du bien immobilier. De ce fait, seul le vendeur en tirera bénéfice. À l’inverse, un achat en viager est profitable lorsque le vendeur décède plutôt que prévu. Mais dans ce genre situation, le vendeur se retrouve désavantagé.

Donc, si les contractants souhaitent tirer profit du viager, ils doivent trouver un terrain d’entente sur la rente à allouer. Et pour cela, plusieurs paramètres sont à considérer : la valeur du bien, l’âge du vendeur, la santé du vendeur et la répartition des charges.